Andamento mercato immobiliare Giugno 2013: ancora in calo

Inesorabile l’isola che non c’è torna a monitorare mensilmente l’andamento del mercato immobiliare italiano.

Purtroppo a Giugno 2013 il mercato degli immobili conferma le perdite, in pratica tutte le nostre città campione (Genova, Milano, Napoli, Roma, Torino, Venezia,Palermo, Messina,Firenze, Catania, Cagliari,Bologna, Bari) sono in perdita, tanto che il nostro indice sintetico registra una perdita del 2 % rispetto a Maggio 2013.

Andamento Mercato Immobiliare Italia 2012 - 2013 

Impressiona che il costo medio degli immobili abbiano perso perso in poco più di un anno il 9% (da Aprile 2012)!

Abbiamo confrontato due città, rispetto all’andamento medio delle città campione: Genova e Catania.

il capoluogo Ligure, Genova, ha un andamento del tutto analogo all’andamento medio Italiano, con una forte perdita iniziale, dopo Aprile 2012, un successivo rallentamento delle perdite e poi nuovamente negli ultimi mesi un forte calo.

Andamento Mercato immobiliare Genova 2012-2013 

Catania invece, è assolutamente in controtendenza, cresce in pratica da Aprile 2012! Registrando nell’ultimo mese una crescita addirittura del 16%!

Andamento mercato immobiliare Catania 2012-2013

Mercato immobiliare, ottobre 2012: si torna a perdere

Come di consueto pubblichiamo i rilevamenti dei prezzi degli immobili di Milano, Genova, Torino Roma e Napoli...

ma veniamo subito ai dati sul valore degli immobili: il mercato immobiliare segna a ottobre un perdita di valore in quasi tutte le città prese a campione.

Milano si scende!
Milano la capitale della moda, non è più di moda? poco probabile... diremo piuttosto che come tutte le altre città, anche i prezzi delle case a Milano scendono. Ovviamente questa è una semplice media di tutti i valori degli immobili della città meneghina, ma nel complesso i prezzi scendono di quasi un punto percentuale rispetto a settembre!

Napoli fa festa
contrariamente a quanto accaduto fino ad oggi, Napoli e Milano si disaccoppiano e Napoli ha un sussulto di orgoglio: il prezzo degli immobili a Napoli è il 99,2% del valore di aprile... recuperando in un solo mese 0,5%... che non sono bruscolini, per una casa di 100 metri quadrati sono circa 2000 euro!

Torino -16!!!
Torino è in discesa continua da 6 mesi, a settembre e ottobre (-0,2%) ha frenato la discesa, ma da aprile a ottobre perde la bellezza di 8 punti percentuali, cioè i valori immobiliari hanno un - 16% su base annua, rispetto a settembre 2012 la perdita proquota su base annua si è ridotta di 2 punti (era - 18%).

Genova 
Zena, come nel dialetto genovese si chiama il capoluogo ligure, torna a perdere dopo 2 mesi di ripresa interessante. I prezzi delle case di Genova si attestano al 95% del valore di Aprile, attestandosi sui valori di luglio 2012. cioè su base annua i prezzi calano del 10%!
chi ha un appartamento di 100 mq a Genova oggi vale circa 295 mila euro, mentre ad aprile 2012 valeva circa 310 mila euro...  - 15 mila euro in 6 mesi!

Roma contiene le perdite!
La capitale in un mese perde un'inezia, 0,2%, possiamo dire che i prezzi sono praticamente invariati, esattamente come accade a torino, in termini di tendenza, anche se i prezzi tengono maggiormente a livello assoluto, tanto che i prezzi delle case a Roma sono scesi da aprile a ottobre di 6 punti percentuali, su base annua significa che il costo delle case perde 12 punti, ossia per una casa di 100 mq: 55.500 euro!!!!

Parioli in perdita
Questo quartiere sta vivendo un momento difficile... ad oggi i prezzi degli immobili ai parioli sono scesi di 7 punti percentuali ... per la nostra casa di 100 mq posizionata nel quartiere bene di roma, significa qualcosa come 57.200 euro in 6 mesi... se continuasse così sarebbe una perdita 114.000 euro in un anno!



Cinecittà tiene
chi ha una casa a cinecittà oggi, rispetto ad aprile ha perso 3 punti percentuali, significa che se vendesse oggi rispetto ad aprile perderebbe circa 10000 euro per la solita casa di 100 mq, che non è proprio un niente, ma molto meno se paragonate alle perdite di prezzo e di valore delle case dei parioli o di Torino...

Conclusioni
Spesso sentiamo alcuni commentatori dire che i prezzi delle case non sono scesi, forse in relazione al calo delle vendite qualcuno si aspetta di vedere un calo eclatante. Ovviamente non è così, se hai una casa la vorresti vendere al prezzo che tu desideri e se puoi, aspetti l'occasione giusta, altrimenti realizzi e tieni in pancia le perdite.
in tutti casi i prezzi sono calati, in alcuni casi anche molto... sicuramente sono crollate le vendite, ma questo è un dato che non stiamo monitorando, se però servisse a qualcuno... basta chiedere a info@isolachenonceweb.it

Mercato immobiliare, agosto 2012: corrente alternata

Eccoci giunti al terzo capitolo della saga: mercato immobiliare!
Agosto tutti in ferie, tutto fermo, tutto rallentato? ma nemmeno per sogno, almeno stando alle rilevazioni che l'isola che non c'è ha realizzato sul mercato immobiliare.

Dopo aver dato colpa alla tassa sugli immobili re-introdotta dal governo Monti, la famigerata IMU Imposta municipale unica (l'IMU fa precipitare il prezzo delle case) e dopo aver analizzato l'andamento del mercato di luglio (Mercato immobiliare luglio 2012: tenuta o attesa?), ci concentriamo su quanto accaduto ad agosto 2012 nel panorama del mercato immobiliare italiano.

trend del mercato immobiliare agosto 2012

Ci sono movimenti contrastanti, appunto a corrente alternata! le nostre 5 città campione ci indicano che è difficile definire un trend nazionale! per città che recuperano quasi completamente il valore di aprile, ci sono altre che continuano la discesa.

Torino: caduta libera
la città della Mole antonelliana, del parco del Valentino e della Fiat, è quella che ha un trend nel periodo decisamente più negativo. Ad agosto un appartamento di 100 mq a Torino valeva il 92% del valore che aveva ad aprile! un 8% in meno in 5 mesi! significa un tendenziale annuo di - 25%! una caduta libera del valore degli immobili. Un quarto del valore perso in un anno se il trend continuasse in questo modo.

Milano: scatto d'orgoglio
La città meneghina ad agosto recupera quasi completamente i valori di mercato di Aprile 2012, il recupero arriva al 98,99% del valore. Certo un punto percentuale in 5 mesi è comunque significativo, sarebbero circa 5 punti sul tendenziale annuo, ma l'andamento e il trend ci dicono che invece il mercato ha fermato la caduta di valore degli immobili per i mesi di giugno e luglio per riprendersi in agosto. Un buon segnale, per chi investe nella città della madonnina.

Napoli: a ca' nissuno è fesso!
Buone notizie per chi ha immobili all'ombra del Vesuvio, rispetto ad Aprile 2012 il recupero è quasi completo 99,39% del valore.
L'andamento delle rilevazioni di Napoli ricalcano in modo quasi identico gli andamenti di Milano per cui le considerazioni fatte prima valgono anche per la nostra amata Napoli.

Genova: ripresa confermata
Sarà che i genovesi soffrono della crisi della città, sarà stata l'IMU, ma un andamento del mercato come è successo a Genova, non è facile da registrare in nessun luogo. Andamento che per altro è confermato da indicatori quali la spesa al dettaglio nel periodo di giugno sotto la lanterna.
Fatto sta che dopo lo spavento di giugno 2012 (-12% in due mesi!) la situazione è tornata a migliorare. Ad agosto si registra il secondo mese di crescita consecutiva e il valore degli immobili in media è arrivato al 96,29% del valore di Aprile 2012. Anche in questo caso quasi quattro punti di percentuale di valore persi dagli immobili in 5 mesi non sono una sciocchezza, ma il trend della città di Cristoforo Colombo, non può che portare un po di ottimismo.

Roma: declino?
Nella città eterna il mercato immobiliare non gode di ottima salute, ad Agosto 2012 si registra un'ulteriore perdita di valore che raggiunge il 94,25% del valore delle case di Aprile 2012.
Non solo è una grande perdita di valore poco meno di 6 punti in 5 mesi che significa un tendenziale annuo di - 20%, ma come nel caso di Torino è il trend costantemente negativo che potrebbe preoccupare chi deve investire nella capitale.

Purtroppo questo declino è confermato anche dall'andamento dei singoli quartieri che monitoriamo: Roma Parioli e Roma Cinecittà, quartieri molto diversi per caratteristiche ma che segnano, dopo un andamento in controtendenza rispetto alla città, una perdita importante, come facilmente individuabile nel nostro grafico:

Conclusioni
come detto è piuttosto complesso in questa fase definire un andamento di mercato significativo, si va appunto a corrente alternata.
Particolare la situazione di Genova che ha visto perdite consistenti e un buon recupero, mentre Roma e Torino vedono una perdita costante.
Nel caso di Roma potrebbe essere dovuto a un eccesso di offerta (nuovi insediamenti).

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l'IMU fa precipitare il valore delle case!

Dopo un po di assenza dovuta ai moltissimi impegni, l'isola che non c'è torna a postare...
Oggi ci concentriamo sul mercato immobiliare, certo non ci facciamo mancare nulla: Database, costruzione reti di agenti, CRM, web reputation... beh si siamo curiosi ma passiamo ai fatti!

Abbiamo tutti letto che l'IMU, l'Imposta Municipale Unica, introdotta nel 2011 dal goveno Monti, avrebbe avuto un effetto negativo sul mercato immobiliare.

Ci siamo chiesti questo fosse vero e quindi abbiamo iniziato a studiare il mercato rilevando in modo sistematico il valore delle case in tutta italia. 

Abbiamo preso come riferimento i valori di aprile 2012, in modo da verificare l'andamento mese per mese del valore degli immobili e poter confrontare facilmente le zone fra loro. 

La flessione c'è!

Abbiamo rilevato tutta Italia per avere una visione globale del fenomeno, e purtroppo ritroviamo una vera flessione da Nord a Sud! Qui vi riportiamo solo gli andamenti di 4 grandi città come Milano, Torino, Roma e Napoli. 

Torino calo del 35% 

La città della mole sta attraversando un brutto periodo per quanto riguarda il valore degli immobili, da aprile ad oggi il valore delle case è sceso di oltre il 5%! questo significa che entro fine anno, continuando con questo trend, se hai comprato una casa a torino di 100 mq che ad aprile valeva 260 mila euro (in media), all'inizio del 2013 varrà 203 mila euro, con una perdita secca di 57 mila euro! Se consideriamo quindi la tendenza su base annua, il calo del valore è esattamente di un terzo (32%).

Milano -15

Il freddo avanza su Milano? no, anzi il caldo torrido dell'estate arroventa sempre la città della madonnina. Il freddo viene dal calo dei prezzi delle case! eh si, se continua in questo modo, il calo arriverà a fine anno al 10% netto, che su base annua significa quasi il 15%!!!!!!

Napoli vivacchia

sarà il suo carattere fatalista, o la bellezza della città, ma Napoli alla fine tiene sul prezzo! certo perde anche lei in termini di valore, ma un po meno rispetto alle altre città metropolitane, se hai una casa di 100 mq a Napoli, il suo valore ad aprile era di 373 mila euro, a giugno 365 mila, a inizio 2013 sarà di 339 mila euro. con una perdita da aprile del 9% e su base annua del 13%... 

Roma caput mundi

e la capitale? eh si sa comprare casa a Roma è costoso... ma dal prossimo anno forse lo sarà un po meno... 

eh già! anche su Roma si sta facendo sentire l'effetto IMU. Il valore degli immobili è calato a Roma in media del 4,21% in due mesi, questo significa che se la tendenza rimanesse questa su base annuale, la tua casa a Roma perderebbe un quarto del valore e se ad aprile una casa di 100 metri quadrati valeva 475 mila euro, a giugno ne valeva 455 mila (perdendo ben 20 mila euro in due mesi), e a inizio 2013 varrà 391 mila euro, ed avrai perso 84 mila euro!!!!

Ma le cose si fanno più interessanti se guardiamo i singoli quartieri. Qui presentiamo due quartieri molto diversi fra loro, i parioli (zona bene della città) e cinecittà (bel quartiere ma decisamente meno vip).

Parioli ... anche i ricchi piangono (ma un po meno!)

La tua casa ai Parioli tiene il prezzo.... infatti pur perdendo di valore, la tua casa di 100 mq che ad aprile valeva 768 mila euro, a giugno valeva 751 mila euro, che in percentuale significa 2,26%. certo son sempre 17 mila euro... 

a fine anno se tutto continuasse così... la tua casa varrebbe 693 mila euro, avresti perso 75 mila euro di valore, cioè il 9%... 

Cinecittà... vola

tutta Italia perde... cinecittà guadagna! si la voglia di stare vicino agli studios dove hanno girato Ben Hur, il Marchese del Grillo, e migliaia di film, vedere entrare le star di oggi, forse è stata determinante per la tenuta di Cinecittà. Ovviamente non è questo, sta di fatto che il quartiere a sud est di Roma, se a Maggio perdeva poco meno dell'1% a giugno recuperava 1,2 punti. su base annua significa che se hai comprato una casa ad aprile di 100 mq che valeva 391 mila euro, a giugno valeva già 394 mila ... se la tendenza fosse questa a fine anno la casa varrebbe 408 mila euro e avresti guadagnato 17 mila euro! e buttali via!

In conclusione

ci chiediamo se una tassa che ha un'incidenza di poche centinaia di euro, posso veramente far variare il valore degli immobili nel lungo periodo. 

Infatti prendendo i valori degli immobili nelle stesse città e nello stesso periodo, notiamo che la flessione inizia da lontano, certo la nuova tassa, l'IMU (Imposta Municipale Unica) forse ha accelerato i processi, poichè si inserisce in un contesto di bassa fiducia generale. 

Nei prossimi mesi monitoreremo l'andamento dei prezzi del mercato immobiliare e cercheremo di capire come evolve il prezzo delle case in tutta Italia.

Naturalmente se sei interessato a rilevamenti del mercato immobiliare, ai nostri report ed elaborazioni, se vuoi comprare o vendere casa, vuoi fare investimenti o sei semplicemente curioso, inviaci una mail a info_at_isolachenonceweb.it, possiamo offrirti servizi altamente personalizzati

A presto